进入7月份，北京下半年土地出让序幕已拉开。据北京市规划和自然资源委员会网站显示，目前已有8宗商品住宅用地挂牌。精准供地支撑住房产品升级，好房子激活改善需求，二手房流通为新房输送购买力。三个市场环环相扣推动上半年北京楼市企稳向好。北京青年报记者深入探访北京楼市，拆解下半年楼市核心逻辑，为在北京购房者规避买房误区，锁定优质置业机会。
上半年北京楼市企稳向好
2026年上半年，“卖旧买新”置换链条有所恢复，北京新房与二手房协同发力，助推住房市场交易活跃度提升。
北京市住建委官网数据显示，2026年上半年北京市二手住宅网签量为93583套，同比增长5.7%，是2021年以来同期最高水平。
销量增加的同时，成交价格连续上行，止跌回稳态势初现。根据北京链家数据显示，自4月份起，成交均价已连续3个月小幅上涨。
在二手市场的带动下，新房市场销售也出现了较为显著的提升。值得一提的是，高得房率、高品质的“好房子”因更贴近当下需求，销售表现显著优于普通项目。90-140平方米、总价400万-800万元的改善性产品成交最为活跃，昌平、通州、丰台成为成交主力区域。
北京链家研究院院长高原分析，政策端限购放宽、信贷门槛降低、税费下调等组合拳持续显效，共同促成了本轮修复。
供地结构变化促成楼市新格局
从刚需破冰到改善接力，从好房子引领产品升级到置换链条贯通两个市场，上半年北京楼市走出一条结构优化的修复曲线。支撑这条曲线最底层的逻辑，早在年初的土拍市场就已写下注脚。
上半年，北京涉宅用地供应节奏平稳，同时呈现结构逐渐优化特点。核心区及轨道沿线“小体量、低总价”地块成为供应主力。这种“以需定供”的精准化转向，正重塑市场热度版图。
173轮举牌、20.95%溢价率——上半年北京土拍最高光时刻，出现在通州九棵树。多宗高溢价地块，清晰描摹出房企当下的拿地逻辑，同时指向了同一事实：房企对位置核心、去化预期明确的地块偏好度更高。中指研究院高级分析师范诒杰表示，北京主动减少供应规模，同时提高核心区优质地块质量，去化确定性强、利润空间可期，对房企形成强吸引力，也将助推更多高品质宜居“好房子”入市，撬动改善型需求，形成供需两侧的良性互动。
从“大而远”到“小而美”，供地结构的变化也带动北京楼市的产品形态和区域价值形成新格局。
置业逻辑转向“配套优先自住为王”
从对多位不同类型购房人的调查和相关中介的采访看，北京购房者的置业逻辑已经发生迭代：从“炒房保值”转向“配套优先、自住为王”，购房实用性成为核心标准。下半年，这一变化将更凸显。
首先，对房价变化趋势的研判，多位业内人士认为，上半年的土拍、新房、二手房情况为北京下半年楼市走向增添新的注脚，市场正温和修复。上述人士预判，北京楼市优质项目将率先企稳。
其次，对区域的选择方面，根据北京今年的供地计划，下半年北京将有更多优质宅地推出——北京市规划和自然资源委员会网站显示，目前已有8宗住宅用地挂牌待售，涉及朝阳2宗地、顺义2宗地，房山、昌平、门头沟、大兴各1宗。从区位看，上述地块多位于轨道站点周边市场需求突出的区域。购房人可以优先关注地铁沿线项目，通勤便利是硬通货；关注上半年高溢价成交地块周边的新盘；选择高得房率、好户型、好物业的“好房子”项目。
再次，对想购买二手房的人群而言，可按生活半径选，锁定确定性需求。二手房的价值在于“所见即所得”。工作通勤时间、孩子上学距离、老人就医便利性，这些刚性需求是二手房选择的第一标尺。当前二手房挂牌量依然不低，议价空间存在但显现收窄趋势，建议遇到价格合理、房况良好的房源可以果断出手。
·提醒·
摒弃投机心态理性购房
购房置业对每个家庭而言都是大事，下半年买房应该注意什么，是北青报记者在采访过程中被购房人问及的普遍问题。从总体看，北京楼市已告别普涨普跌，进入拼产品、拼地段、拼判断力的阶段。综合多位业内人士的分析和建议，以下几点可作为“避坑指南”。
第一，购房者要摒弃投机心态，立足自住需求、紧盯板块价值，精准把握置业窗口期理性购房。购房永远没有最好的时机，只要是刚需，什么时候都不早也不晚。第二，一套房解决不了所有问题，购房时一定要清晰自己主要想解决的是什么问题，比如是居住品质的提高还是孩子的上学问题，或是自己就近上班的问题。如果想一套房把上述问题都解决，可能会面临“永远没有合适房子”的境况。第三，无论新房还是二手房，签约前务必逐条审阅合同条款。二手房需核实产权清晰度、抵押情况等问题；新房需明确交付标准、装修规格、违约责任等细节。必要时可委托专业人士协助把关，前期多花一点时间，能避免后期诸多麻烦。
本组文/本报记者宋霞 统筹/余美英
（北京青年报）
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